現物投資のひとつとして知られる不動産投資は、不労所得が得られる点や税金対策になる点など多くのメリットがあります。しかし、その一方で修繕・管理コストの高さや空室リスクなど注意すべきリスクも存在することから、なかなか踏み出せない人もいるのではないでしょうか。
本記事では、これから不動産投資を始める人向けにメリットや成功のコツ、不動産投資が向いている人の特徴について解説しますので、ぜひご参考にしてください。
不動産投資とは？
不動産投資とは、具体的にどのような投資を指すのでしょうか。まずは、不動産投資の概要について学んでいきましょう。
不動産投資は不動産の運用で収益を得る投資のこと
不動産投資とは、現物の不動産を購入し、その運用によって収益を得る投資手法です。
投資先はアパートやマンション、テナントビル、駐車場などさまざまな選択肢があります。
たとえば、アパートやマンションでは、購入した物件を賃貸に出すことで家賃収入を得る方法が一般的です。中には古い物件をリノベーションして再度売りに出すことで売買益を得る方法もあり、投資手法は多岐に渡っています。
またアパートやマンションについては、棟ごとの購入でなく、一部屋から購入する「ワンルーム投資」も存在します。ワンルーム投資については別記事で紹介していますので、興味のある方はぜひご覧ください。
不動産投資の収益は主に2種類
不動産投資で得る収益には、主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
不動産投資におけるインカムゲインとは、アパートやマンションなどの賃料によって得られる収益のことです。
一方、キャピタルゲインとは購入した物件を再度売りに出すことで得る収益を指します。
インカムゲインとキャピタルゲインには、それぞれ次のようなメリット・デメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| インカムゲイン | 定期的に収益を得られる | 空室が続くと収益が減少する |
| キャピタルゲイン | 一度にまとまった利益を得られる | 売買のタイミングによっては損失を被る |
不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらを狙うかで運用の取り組み方が大きく異なります。2つのメリット・デメリットをよく理解したうえで、どちらが自分の投資意向に合っているか検討してみるとよいでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資には、主に次のようなメリットがあります。
それぞれくわしく解説していきましょう。
安定した収入源を得られる
不動産投資の大きなメリットとして、安定した収入源を得られることが挙げられます。
例えば、3,000万円の物件で4％の利回りを得るとすると、年間120万円の収益を得られる計算です。
入居者が安定していれば毎月の収益にも変動が出にくいため、「給与以外の収益源を作りたい」、「不労所得を得たい」という人には魅力的な投資だといえます。
資産価値が上昇する
資産価値の上昇も不動産投資の大きなメリットです。
たとえば、大規模な都市開発が予定されている地域の不動産を購入し、その後、地価や物件価格が上昇したタイミングで不動産を売却することで、その価格差を利益として受け取ることができます。
タイミングや投資対象によってはまとまった利益を得ることができるため、レバレッジ効果によって高いリターンを狙いたい人に向いている手法です。
しかし、当然ながら資産価値が下落してしまう可能性もあるので、その点については慎重に見極める必要があります。
税制上の優遇措置を受けられる
不動産投資は、税金対策の一環としても広く知られています。
たとえば、物件の取得にかかった費用は減価償却によって計上することができますので、一定期間所得を圧縮する効果を得られます。したがって、所得税や住民税の負担の大きさに悩んでいる人には有効な手段といえるでしょう。
また、不動産投資は相続税対策としても有効です。一般的に、不動産を相続するときは、その評価額が圧縮される効果があります。
現金で相続するよりも相続税の負担が軽減されるため、「そろそろ相続税対策をしておきたい」という人にもおすすめの手法です。
インフレのリスクヘッジになる
不動産投資は、インフレへの備えとしても活用されます。
モノの値段が上がるインフレが起こると、お金の価値は実質目減りしてしまいます。保有資産をインフレから守るためには、物価と資産価値が連動するような資産を保有しておくことが大切です。
一般的に、不動産価格はインフレによって上昇しやすいといわれており、インフレが生じたとしても不動産に充てた分の資産の価値は減少しずらいのでインフレへのリスクヘッジとして有効な投資先です。
もちろん、デフレが起こるとその逆でお金の価値は実質上昇するのに対し、不動産の価格は下落してしまうというデメリットも存在します。
ただ、現在の日本ではインフレの状態が続いているため不動産投資においては風向き良好といえるでしょう。
多様な投資手法がある
前述の通り、不動産投資には賃料収入を得たり、売買による価格差の利益を得たりするなど、さまざまな投資手法があります。
たとえば、「老後のために収入源を確保したい」という人は賃貸経営を行い、将来的な値上がりを見込む人は売買益を狙うなど、投資意向によって異なる手法に取り組むことが可能です。
リスク許容度に合わせて投資手法を選ぶこともできますので、幅広い投資家のニーズに応えられる点も大きな魅力といえます。
不動産投資のデメリット
多くのメリットがある不動産投資ですが、一方で次のようなデメリットも存在します。
- 空室リスクがある
- 金利の上昇で返済負担が増える
- 修繕・管理コストがかかる
不動産投資では安定した収入を得られるメリットがありますが、当然入居者がいなければ収益は得られません。その間もローンの返済や管理費の支払いは続きますので、空室リスクについては慎重に考慮する必要があります。
また、金利の上昇によってローンの返済負担が増える点も軽視できません。変動金利型のローンを組む場合は、金利が上がったときの収支の変化も踏まえて資金計画を立てることが大切です。
加えて、不動産には修繕・管理による継続的なコストが発生します。コスト負担は収益に直結するポイントであるため、あらかじめどれくらいのコストがかかるのかよく理解しておかなければなりません。
不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資を成功させるためには、次のようなポイントを心がけましょう。
それぞれくわしく解説していきます。
入念な市場調査を行う
不動産投資の空室リスクを低減するためには、事前の市場調査が欠かせません。
たとえば、「大学や専門学校が集まるエリア」や「駅近エリア」、「人口増加が見込まれる新興住宅地エリア」などは、一定の賃貸需要があることが見込まれます。
購入物件を選定する際は、周辺エリアの特徴をよく理解し、「今後も不動産需要が継続するか」という点をよく見極めるようにしましょう。
金利上昇リスクを踏まえたうえで借入額を決める
金融機関から資金調達を行う際は、金利上昇リスクについて慎重に検討する必要があります。
不動産投資向けのローン商品は、一般的に「変動型」と「固定型」の金利タイプがありますが、変動型は金利動向に合わせて適用金利が見直される仕組みです。そのため、今後金利が上昇すると、毎月の返済額が増加することも想定されます。
返済計画を立てる際は、現在の金利水準だけでなく「適用金利が〇％になったら」など、金利上昇を踏まえたうえで返済の可否を検討するようにしましょう。
複数の不動産管理会社を比較する
不動産投資では、不動産管理会社を通じて物件の管理を行うことが一般的です。
物件の管理や入居者とのやり取りなどを一任できるメリットがあるものの、投資家は一定のコストを支払う必要があります。どの管理会社を利用するかによって管理料も異なるため、契約時は複数の管理会社を比較することが大切です。
その際は、ただコストの安さだけを比較するのではなく、「どこまで管理を任せられるのか」といった点もあわせて比較するようにしましょう。
不動産投資を行う際に初心者が行うべき3つのこと
初心者が不動産投資を行う際は、次のような点に特に注意が必要です。
それぞれ解説していきましょう。
不動産投資の基礎知識を身につける
大きな資金を投じる不動産投資は、その分リスクも大きくなります。より適切な資産形成に取り組むためには、しっかりと基礎知識を身につけることが大切です。
最近では、投資家向けのセミナーをオンラインで開催する不動産会社も増えていますので、まずはそうしたイベントに参加してみるのもよいでしょう。
不動産投資の目標を明確にする
不動産投資に取り組む際は、目標を明確にしておく必要があります。これは、設定する目標によって、取るべき投資手法が異なるためです。
「年〇％の利回りを得たい」、「〇年後を目途に売却したい」など、より具体的な目標を立てるようにしましょう。
具体的な目標があれば、投資環境に変化が生じた際でも取るべき選択を迷いにくくなります。
リスクを正しく評価する
不動産投資に取り組む際は、それに伴うリスクを正しく評価することも重要です。
特に初めて不動産投資を行うとなると、「早く家賃収入を得たい」、「大きな売買益を狙いたい」という気持ちが大きくなってしまうかもしれません。
しかし、早く物件を購入したいばかりにリスクをないがしろにしていると、結果として大きな損失を被ることもあります。
物件の選定時は、「もし空室が続いたら」、「金利が上昇したら」、「思うほど地価が上昇しなかったら」など、いくつものリスクを挙げ、それぞれきちんと検証していくようにしましょう。
わからない時は一人で悩まず専門家に相談し適切な評価を行ってもらいましょう。
不動産投資が向いている人の特徴とは？
これまで紹介した不動産投資のメリットを踏まえると、不動産投資に向いているのは次のような特徴がある人です。
それぞれくわしく解説していきましょう。
長期的な資産形成に取り組みたい人
不動産投資では、賃料収入によるインカムゲインや、地価上昇によるキャピタルゲインを得ることで、長期的な資産形成に寄与するメリットがあります。
また、インフレによるリスクヘッジとしても有効であるため、物価上昇から資産を守れる点も大きな魅力です。
「長期的に資産形成に取り組みたい」、「時間をかけて資産を育てていきたい」という人は、不動産投資を検討してみましょう。
安定した収入がある人
不動産投資では、金融機関からの借入によって資金調達を行うことが一般的です。必要な資金は投資物件によって異なりますが、不動産投資は他の資産運用に比べて初期投資額が大きくなる傾向にあります。
そのため、金融機関での審査に通過するには、安定した収入があることが大きなポイントとなります。
不動産投資では、借入を活用したレバレッジ効果が得られることも魅力ですので、安定した収入がある人は、ぜひその強みを上手く活用してみるとよいでしょう。
税金対策に悩んでいる人
不動産投資では、現在納めている所得税や住民税の負担が軽減されるメリットがあります。特に、所得税は所得が大きくなるほど税率も高くなるため、その負担の大きさに悩んでいる人も少なくないでしょう。
「所得を圧縮できる方法を探している」という人は、不動産投資で税金対策を行うのもよいでしょう。
また、不動産投資は相続税を軽減する効果もありますので、「生前贈与以外で相続税対策に取り組みたい」という人にもおすすめです。
よくある質問｜Q&A
不動産投資が人気な理由は？
不動産投資は、安定的な収入を得られる点や資産価値の上昇を狙える点が大きな人気の理由です。また、インフレリスクへの対策や税金対策としての効果もあり、幅広い投資家のニーズに応えられる投資方法といえます。
不動産投資のメリットは？
不動産投資のメリットとして、不労所得を得られることや、地価上昇によって売却益を得られることが挙げられます。また、物件の取得費用を減価償却で計上することによって、所得税や住民税の軽減負担にもつながります。
不動産投資のデメリットは？
不動産投資では、空室リスクや金利上昇リスクがデメリットとして挙げられます。これらのリスクを軽減するためには、事前の市場調査や資金計画をしっかりと行うことが大切です。
不動産投資がやめとけといわれる理由は？
不動産投資は、修繕・管理コストがかかることや、大きな借入を背負うことから否定的な意見が聞かれることがあります。ただし、前もってコストの負担や収支バランスをきちんと検証していれば、これらのリスクを低減することが可能です。
不動産投資を成功させるためには？
不動産投資を成功させるためには、事前に入念な市場調査を行い、適切な投資物件を購入することがポイントです。また、今後金利が上昇することによって、毎月の返済額が増加する可能性についてもしっかりと考えておきましょう。
不動産投資が向いている人の特徴は？
不動産投資が向いている人は、長期的な資産形成に取り組みたい人です。不動産投資で得られるキャピタルゲインやインカムゲインを活用して、長期的な資産の成長に役立てましょう。また、安定した収入がある人や、税金対策に悩んでいる人にもおすすめです。
不動産投資の成功率は？
不動産投資の成功率は、投資戦略や投資物件によって異なります。不動産投資は必ず利益が得られるものではなく、他の投資と同様に損失を負うリスクもゼロではありません。成功するためには、事前の市場調査やリスク検証に取り組むことが重要です。
不動産投資は少額でも始めることが可能？
不動産投資では現物の物件を購入するため、ある程度まとまった資金が必要となります。少額から始めたい場合は、REIT（不動産投資信託）や不動産型クラウドファンディングなどの金融商品を活用してみるとよいでしょう。
不動産投資は儲かる？
不動産投資では、キャピタルゲインやインカムゲインを得られるメリットがあります。しかし、空室が続いたり、不動産市場が悪化したりすることによって損失を被るリスクも存在します。「必ず儲かる」というものではありませんので、きちんとリスクを理解したうえで取り組むようにしましょう。
まとめ
不動産投資には、安定した収入源を得られることや税制上の優遇を得られることなど、多くのメリットがあります。空室リスクや金利上昇リスクについてはしっかりと考慮する必要がありますが、事前の市場調査や資金計画を入念に行うことでリスクを低減することが可能です。
長期的な資産形成に取り組みたい人や税金対策に取り組みたい人は、ぜひ不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
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●記事執筆者/監修者
山口優菜
大学卒業後、メガバンク入行。
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日本証券業協会 一種・二種外務員
生命保険一般過程試験
損害保険募集人一般試験
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FP技能士3級（個人資産相談）
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