ワンルーム投資はやめとけ？儲からないと言われる理由とメリット、成功率をあげるためのポイントを徹底解説【2024年最新】

• 空室リスクがある
• 税負担を抑える効果が低い
• 金利上昇リスクがある
• 賃貸需要がエリアによって異なる
• 人口減少によって需要が減る可能性がある

税負担を抑える効果が低い

不動産投資は、物件の取得費用を減価償却で計上できることから税負担を軽減する対策としても知られています。

ワンルーム投資についても減価償却の仕組みを活用できますが、他の不動産投資に比べて費用が安価となることから、税負担軽減への効果も限定的です。

税金対策を投資の主な目的とする場合は、ワンルーム投資は相性が悪いかもしれません。

金利上昇リスクがある

ワンルーム投資では金融機関から資金調達を行うことが一般的ですが、その際に知っておきたいのが金利上昇リスクです。

不動産投資には専用のローン商品が設けられており、金利は「固定型」と「変動型」の2種類があります。
固定型は借入当初の金利がそのまま適用されますが、変動型は定期的に金利の見直しが行われる仕組みです。

変動型は将来的に金利が下がったときは返済負担を下げられる一方、金利が上がったときは毎月の返済額が膨らんでしまうリスクがあります。固定型ではその逆の状況になります。

特に、国内の金利動向は現在上昇傾向にあり、今後追加利上げに関する議論も上がっている状況です。金利の種類について借入時によく検討しておかなければ、「想定していたよりも返済負担が苦しい」ということも起こり得るかもしれません。

人口減少によって需要が減る可能性がある

国内の人口減少も、ワンルーム投資に大きな影響を与える要因のひとつです。

少子高齢化が加速する日本では、すでに人口が減少へと転じています。国内の人口が減少すれば、当然不動産の借り手も少なくなりますので、不動産の需要に影響を与える要因となります。

とはいえ、人口が減ったからといって賃貸ニーズがゼロになるわけではありません。エリアや物件選びをきちんと行えば、人口が減少していても十分収益をあげることができるでしょう。

• 初期費用が抑えられる
• 管理が比較的容易
• 安定した収益を得られる

初期費用が抑えられる

不動産投資と聞くと、「初期投資に多額の費用がかかる」といったイメージを持つ人も多いかもしれません。
たしかにアパートを1棟購入する場合などは、初期投資として数千万円がかかるケースも多くあります。

その点、マンションを1室購入するワンルーム投資では、初期投資にかかる費用を大幅に圧縮できる点が魅力です。「いきなり大きな借入を背負うのは不安」と感じる人は、ワンルーム投資から始めてみることでリスクを抑えて投資を行うことができます。

管理が比較的容易

アパート経営を行う場合、「入居者同士のトラブルが発生する」、「立て続けに複数の部屋で修繕が発生する」、「アパート設備に不具合が生じる」など、管理に手間がかかることが懸念されます。

その点、ワンルーム投資では投資対象が1室のみですので、比較的容易に管理に取り組むことが可能です。

「不動産投資に興味があるけど、管理に割く時間がない」、「本業の傍らで取り組める投資を探している」という人は、ワンルーム投資を検討してみても良いでしょう。

安定した収益を得られる

ワンルーム投資では、単身者や学生をターゲットの中心としています。学生街やビジネス街付近などは安定したワンルーム需要が見込めるため、空室リスクが比較的低いという利点があります。

また、大規模な修繕やリフォームが発生する可能性も低いことから、管理コストを抑えられる点も大きな魅力です。

もちろん物件やエリアの選定は慎重に行う必要がありますが、安定した収益を得やすい点は不動産投資を行ううえで最も重要なメリットといえます。

• 物件の選定が甘い
• 賃料の設定が相場に適していない
• 借入額が過大すぎる

物件の選定が甘い

ワンルーム投資では安定した収益を得やすいメリットがありますが、どの物件でもよいというわけではありません。

空室リスクを下げ、安定した賃料収入を得るためには、慎重に投資物件を選定することが重要です。
特に、次のような点は必ず検討する必要があります。

これらの条件すべてを完璧に満たす物件がもちろん最適ですが、そうでなくても条件を取捨選択して選定することが重要です。

また、物件情報はオンラインで確認することもできますが、より正確な評価を行うためには実際に足を運んで不動産や周辺の状況などを直接確認することがおすすめです。

賃料の設定が相場に適していない

ワンルーム投資では、賃料の設定も重要なポイントです。

「早く投資資金を回収したい」、「利回りを上げたい」という気持ちから家賃を高く設定してしまうと、かえって借り手がつかないことも想定されます。
逆に相場から下げ過ぎると、借り手がついても利益を生むことが難しくなってしまいます。

借り手側に納得して入居してもらうためには、周辺の相場価格に適した賃料を設定することが重要です。

「どれくらいの価格が適切なのか分からない」という場合は、不動産会社へ相談してみるのもよいでしょう。

借入額が過大すぎる

金融機関から借入を行って物件を購入する際は、借入額が大きくなりすぎない点に注意が必要です。

「どうしてもこの物件を購入したい」という気持ちから借入額が膨らんでしまうと、利息がかさみ返済負担に追われることとなり、家計の収支バランスを崩すきっかけにもなりかねません。

無理なく返済を続けていくためには、年収や資産の状況から「どれくらいの借入額なら余裕をもって返済できるか」ということを事前によく考えておくことが大切です。

不動産会社の担当者はFP資格を保有している人も多いため、一緒に返済計画を立案してもらうのもよいでしょう。

• 過剰に高い利回りは警戒する
• 契約書の内容をよく確認する
• 信用できる不動産会社を利用する

過剰に高い利回りは警戒する

詐欺を目的とした勧誘では、高い利回りを提示して投資家の関心を引く傾向にあります。物件選びでは高い利回りが魅力的に感じられますが、極端に高い利回りを提示している物件には警戒が必要です。

虚偽の利回りを提示している物件に気付くためには、周辺エリアのおよその利回り水準をしっかりと把握しておくようにしましょう。

契約書の内容をよく確認する

不動産投資でトラブルを防ぐためには、契約書に記載された内容をよく理解することが大切です。特に、契約の解除条件や手数料・諸費用、収益の見込み、修繕や管理に関する条項などは細かくチェックしておきましょう。

不明点がある場合は絶対に契約手続きを進めず、不動産の専門家や弁護士に相談することも検討してください。

信用できる不動産会社を利用する

詐欺案件に騙されないためには、信頼できる不動産会社を利用することが重要です。とはいえ、初めて不動産投資を行う人にとっては、「どの会社が良いのか分からない」と不安に感じてしまうでしょう。

信用できる不動産会社と出会うためには、次のような点を事前に確認しておくことがおすすめです。

証券取引所への上場は必須ではないものの、会社の信用度や財務状況の健全度をはかるひとつの要因となります。よりリスクを低減するためには、長い実績を持つ老舗企業へ依頼するとよいでしょう。

• 資金計画を綿密に立てる
• 不動産投資の基礎知識を身につける
• 物件選びを慎重に行う
• 経費を適切に管理する

資金計画を綿密に立てる

ワンルーム投資は他の不動産投資に比べて初期投資額を抑えやすいものの、それでも大きな借入を背負うことには変わりありません。

無理なく返済を続けていくためには、あらかじめ「どれくらいの返済額なら家計に影響がないか」ということをよく検討しておく必要があります。

不動産の資金計画を立てる際は「どうにかなるだろう」と楽観的に考えるのではなく、「もししばらく空室が続いたら」、「世帯収入が減少したら」などあらゆるリスクを踏まえたうえで計画を立てることが重要です。

不動産投資の基礎知識を身につける

より適切な不動産投資に取り組むためには、まずきちんと基礎知識を身につけることが大切です。ワンルーム投資は気軽に始めやすいメリットがあるものの、何となく始めてしまうと利回りの低い物件に投資してしまったり、なかなか借り手がつかなかったりなど、損失を負うことにもなりかねません。

不動産会社によっては投資家向けのセミナーを開催しているところもありますので、積極的に活用して不動産投資に関する知識を習得していきましょう。

物件選びを慎重に行う

ワンルーム投資で継続的に賃料収入を得るためには、最初の物件選びが重要なポイントです。特に、ワンルーム投資の場合はエリアによって賃貸需要が異なることから、よく下調べをして物件を購入しなければなりません。

「不動産屋に勧められたから」、「提示されている利回りが良かったから」といった理由で投資先を決めるのではなく、しっかりと自分で納得して購入できる物件を見つけるようにしましょう。

経費を適切に管理する

ワンルーム投資でより収益率を高めるポイントとして、適切に経費を管理することが挙げられます。

収益源が1室のみとなるワンルーム投資では、なるべく無駄な経費を削減することで収益率を高めることができます。税金や管理費、修繕費、ローンの利息など各種コストを正確に把握し、「削減できるところはないか」と工夫を続けるようにしましょう。